transport

Lupakan 421a—New York Membutuhkan Reformasi Radikal untuk Mengatasi Krisis Perumahan

“Kami mengusulkan model pembiayaan hibrida baru yang akan menggabungkan pajak nilai tanah (LVT) dan perwalian tanah komunitas (CLTs) untuk mengatasi lingkungan fiskal New York yang berubah serta kebutuhan perumahan keluarga pekerja.”

Adi Talwar

Perkembangan baru di pusat kota Brooklyn.

Pengurangan pajak 421a adalah Hindenburg dari perumahan yang terjangkau. Awalnya diperkenalkan pada 1970-an untuk mendukung pengembangan perumahan multi-keluarga, 421a sekarang jelas merupakan anakronisme yang tidak dapat dipertahankan—subsidi yang mahal dan tidak adil secara sosial bagi pengembang mewah yang menyulut api krisis perumahan kita. Dan, dengan alternatif-alternatif yang telah terbukti muncul sejak awal—seperti halnya dengan industri kedirgantaraan pasca-Hindenburg—421a tidak dapat lagi dibenarkan secara serius atas dasar efisiensi atau kesetaraan. Bahkan Dewan Real Estate New York dari industri perumahan sendiri dengan enggan mengakui bahwa program 421a tidak memenuhi kebutuhan perumahan di New York.

Warga New York saat ini membayar $1,77 miliar per tahun (dua kali lipat dari tarif 12 tahun yang lalu) untuk 421a pengurangan (menghasilkan pendapatan pajak yang hilang yang harus dibayar oleh mereka yang paling tidak mampu membayar). Namun jumlah ini hampir tidak menghasilkan unit rumah yang terjangkau secara permanen. Sejak 2014, program 421a hanya menghasilkan 44 unit yang disewakan di bawah harga pasar di mana sebuah keluarga berpenghasilan $32.000 per tahun menghabiskan 30 persen dari pendapatannya ($631 per bulan). Itu adalah subsidi senilai $4 juta per unit. Sudah waktunya untuk menghentikan pendarahan dompet publik ini sebelum biayanya berlipat ganda lagi dalam waktu yang lebih singkat.

Kita harus bertindak sekarang. Dengan berlalunya hari, krisis perumahan New York terbakar di luar kendali. Diperkirakan 250.000 apartemen di kota tetap kosong karena penyewa tidak mampu membayar sewa yang diminta. Ini mewakili sepenuhnya 11 persen dari total pasokan. Selain itu, sewa ini meningkat dua kali lipat dari tingkat inflasi.

Hak asasi manusia telah menjadi lotere: 93.000 aplikasi diterima untuk 104 unit rumah terjangkau di Essex Crossing; 80.000 untuk 231 unit di One Flushing, dll. Menurut Survei Perumahan dan Lowongan NYC terbaru oleh Biro Sensus, warga New York harus menggandakan pendapatan rumah tangga rata-rata mereka untuk membayar sewa rata-rata Kota New York sebesar $2.750 per bulan. Mengandalkan 421a untuk membangun perumahan yang terjangkau jelas merupakan kegagalan kebijakan selama beberapa dekade.

Negara Bagian New York tidak hanya harus membiarkan program 421a berakhir pada tanggal 15 Juni, tetapi juga memulai transisi dari rezim pembangunan yang pada dasarnya tidak setara yang berpusat pada program yang gagal seperti 421a ke model pendapatan dan produksi inovatif yang benar-benar memenuhi kebutuhan keluarga pekerja di New York. Kami mengusulkan model pembiayaan hibrida baru yang akan menggabungkan pajak nilai tanah (LVT) dan perwalian tanah komunitas (CLTs) untuk mengatasi lingkungan fiskal New York yang berubah serta kebutuhan perumahan keluarga pekerja.

Pajak nilai tanah, pertama kali diusulkan oleh Henry George pada tahun 1879, menempatkan beban pendanaan semua layanan pemerintah daerah (perumahan, polisi, pendidikan, dll) pada nilai tanah yang dikumpulkan sementara secara bersamaan menghapus semua pajak lainnya atas tenaga kerja (pajak penghasilan) dan produksi. (pajak bisnis). Jadi untuk individu atau rumah tangga di Manhattan yang berpenghasilan $ 150.000, LVT akan membebaskan 30 persen dari pendapatan mereka dari pajak penghasilan dan bersih mereka $ 45.000 per tahun. Jika lebih banyak unit perumahan yang benar-benar terjangkau dibangun (oleh pemerintah daerah yang dapat menggunakan pendapatan ekstra dari LVT untuk membangun perumahan yang terjangkau), harga sewa akan turun secara alami. Lagi pula, insentif kuat tuan tanah saat ini untuk menimbun tanah kosong dan kurang dimanfaatkan dan keuntungan dari spekulasi akibat kelangkaan yang dihasilkan akan dihilangkan. Sebaliknya, dengan menciptakan lapangan permainan yang setara, LVT akan mendorong terciptanya perwalian tanah masyarakat berpenghasilan campuran yang dapat membangun proyek yang unitnya terjangkau akan mewakili 60 persen dari total.

Perwalian tanah masyarakat adalah model yang terbukti untuk menjaga harga tanah tetap rendah hingga sedang, sehingga meredam spekulasi tanah yang menyebabkan harga sewa yang tidak terjangkau terus meningkat. Di Lower East Side Manhattan, Cooper Square Community Land Trust didirikan pada tahun 1994 dan saat ini mendukung 21 bangunan dan 326 unit. Penyewa menghemat dengan melewati kebutuhan untuk membiayai biaya tanah yang mendasari, yang dimiliki oleh CLT. Vermont telah mengoperasikan beberapa CLT yang sukses (satu berisi 2.703 unit) sejak 1984. Sebagai penegasan atas kesuksesan mereka, New York City pada 2018 menyetujui dana baru senilai $1,65 juta dan kerangka peraturan untuk memperluas CLT.

Solusi komprehensif untuk membangun perumahan yang lebih terjangkau akan menggunakan CLT dalam hubungannya dengan program terfokus reformasi peraturan dan perubahan zona untuk memandu, memoderasi, dan memastikan hasil yang diharapkan. Dari program regulasi yang ditinjau, yang diadopsi oleh Cambridge, Massachusetts, pada Oktober 2020, yang menerapkan lapisan zonasi untuk 100 persen perumahan yang terjangkau secara permanen, terlihat paling cocok untuk kebutuhan Kota New York. Secara khusus, ketentuannya:

  • Izinkan penyedia perumahan yang terjangkau untuk membangun lebih padat daripada pengembang dengan harga pasar;
  • Merampingkan proses perizinan dan persetujuan untuk perumahan yang terjangkau; dan,
  • Kurangi biaya pengembangan dengan memungkinkan penyedia perumahan yang terjangkau untuk membuat unit baru lebih cepat sambil menggunakan dana publik secara lebih efektif.

Di mana tepatnya CLT ini dapat didirikan? Ada sekitar 10.000 properti hunian kosong di NYC dan, sejak pandemi, 200 dari 700 hotel di kota itu telah tersedia (sekitar 60 dari hotel ini diubah menjadi tempat penampungan darurat sementara untuk 9.500 warga New York yang tidak bertempat tinggal). Selain itu, 17 persen gedung perkantoran kosong, dan tingkat kekosongan 40 persen tidak jarang di gedung perkantoran masih dianggap terisi, beberapa karena lonjakan jadwal kerja jarak jauh.

Dengan kata lain, tidak ada kekurangan lokasi di mana CLT dapat membuat perbedaan. Kota dapat memiliki tanah di CLT, atau tanah dapat dialihkan (melalui penyitaan atau domain unggulan) ke CLT yang memenuhi syarat yang terbukti sebagai produsen perumahan yang terjangkau.

Contoh model alternatif yang ada dan berhasil untuk pembiayaan dan pembangunan perumahan yang terjangkau ini dengan jelas menunjukkan potensi mereka untuk kotamadya besar seperti New York City. Mari ikuti rekomendasi Komisi Penasihat Kota New York untuk Reformasi Pajak Properti untuk mengakhiri 421a dan menetapkan 31 Desember 2022 sebagai batas waktu untuk mencapai Reformasi Pajak Properti Struktural, termasuk program overlay zonasi yang mirip dengan Cambridge, Massachusetts.

Kita perlu mendaratkan 421a Hindenburg sebelum meledak menjadi kebakaran hebat yang benar-benar menghancurkan pasar perumahan dan stabilitas fiskal New York. Sebaliknya, mari kita beralih ke model yang lebih adil dan efisien berdasarkan pajak nilai tanah dan perwalian tanah masyarakat.

John Choe adalah direktur eksekutif Kamar Dagang Greater Flushing dan wali dari Sekolah Ilmu Sosial Henry George. Marty Rowland adalah wali dan instruktur di Sekolah Ilmu Sosial Henry George.

Jangan pernah curiga untuk memakai hasil keluaran sgp di sini dalam meyakinkan hk.pools terakurat. Sebab keaslian berasal dari keluaran sgp sangat terjamin. Nah, kamu termasuk dapat mengikuti sistem pengundian langsung angka result sgp prize lewat livedraw sgp pools di website singaporepools.com. Melalui situs selanjutnya tiap tiap keluaran sgp diundi secara transparan tanpa terdapatnya rekayasa untuk seluruh bettor togel sgp di semua dunia.